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Recouvrement du solde des travaux dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle

Publié le : 14/05/2025 14 mai mai 05 2025
Rédaction - Droit de la construction

La Cour de cassation réaffirme le point de départ de la prescription biennale applicable, lequel commence à courir lors de la réception ou de la levée des réserves
 
Cass, Civ 2ème du 6 mars 2025, n°23-20.075

Le contrat de construction de maisons individuelles, dénommé CCMI, est régi par un corpus de règles mêlant droit de la construction et droit de la consommation. Dans l’arrêt ci-dessous, la Cour de cassation a pu se prononcer sur la mise en œuvre de l’action en paiement du solde des travaux au regard de la prescription biennale.

Le droit prévoit en effet, au terme de l’article R. 231-7, II, du Code de la construction et de l'habitation, que le maître de l’ouvrage peut payer le solde du prix soit dès la levée des réserves ou de la réception s’il est accompagné par un professionnel, soit dans les huit jours suivant la remise des clés, consécutive à la réception s’il est seul.

Dans le même temps, le professionnel qui souhaite recouvrer le solde, doit introduire son action dans un délai de deux ans, conformément à l’article L218-2 du Code de la consommation.

En l’espèce, les faits sont assez classiques : un CCMI a été conclu entre le maître de l’ouvrage et une société.

Le 20 novembre 2018, la réception avec réserves de l’ouvrage a été prononcée.

Le 27 novembre 2018, l’entrepreneur achèvera les travaux faisant l’objet de réserves.

Le 16 novembre 2020, la société a assigné les maîtres de l’ouvrage en paiement d’un solde de travaux impayés.

La cour d’appel jugera l’action du constructeur irrecevable comme prescrite. Elle motivera son raisonnement en se basant sur une facture en date du 15 novembre 2018. Selon elle, c’est à la date de cette facture que le délai de prescription aurait dû commencer à courir. Ainsi, l’action engagée le 16 novembre 2020 était prescrite.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles L218-2 du Code de la consommation, 2224 du Code civil et R. 231-7, II, du Code de la construction et de l’habitation.

Elle rappelle, d’une part, qu’en vertu des deux premiers textes, l'action en paiement de travaux ou de services engagée par un professionnel à l'encontre d'un consommateur se prescrit à compter de la date de la connaissance des faits permettant à ce dernier d'exercer son action. Et que cette date est caractérisée, sauf disposition contraire du contrat ou de la loi, par l'achèvement des travaux ou l'exécution des prestations.

D’autre part, elle ajoute que la créance du solde du prix due par le maître de l’ouvrage au constructeur de maison individuelle n'étant pas exigible avant une réception sans réserve, la prescription de l’action en paiement ne court qu'à compter de celle-ci, ou de la levée des réserves, et huit jours après l'une de ces deux dates lorsque le maître de l'ouvrage n'est pas assisté par un professionnel lors de la réception.

Elle précise enfin que la réception est intervenue avec réserves le 20 novembre 2018 : l’action engagée le 16 novembre 2020 ne saurait être prescrite.

Par cette décision, la Cour de cassation réaffirme le point de départ de la prescription biennale, lequel commence à courir lors de la réception ou de la levée des réserves. Elle avait déjà eu l’occasion de prononcer une décision similaire, rappelant que :  « Le solde du prix n'est dû au constructeur qu'à la levée des réserves » (Cass. 3ème civ, 13/02/2020, n°18-26.194).

In fine, les juges du droit rappellent l’importance de caractériser avec précision l’exigibilité de la créance, afin de définir avec justesse l’expiration du délai de prescription.

La SCP LEFEBVRE et THEVENOT vous conseille en cas de conflit avec un constructeur et vous accompagne dans le cadre de la conclusion d’un contrat de construction de maisons individuelles.
 
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