L’interdiction de louer des logements énergivores : Une loi impérative et des précisions dans son décret
Publié le :
03/01/2024
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La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, plus couramment désignée sous l’appellation « Loi climat et résilience », a profondément bousculé le secteur de la location immobilière.
Après le renforcement des informations délivrées au locataire depuis le 1er avril 2022 concernant la note étiquette climat et énergie du logement, et le gel des loyers opéré en août 2022 pour les logements étiquetés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), depuis 2023, les propriétaires ont l’interdiction de louer des logements ne présentant pas un seuil minimal de décence en termes de consommation d’énergie, aussi appelés : « passoires énergétiques ».
Quels sont les logements actuellement interdits à la location pour des raisons énergétiques ?
Depuis le 1er janvier 2023, les logements qui présentent une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m2 par an, sont interdits à la location, puisque jugés comme ne satisfaisant pas aux critères de décence.
Cette interdiction est posée pour deux raisons principales :
- celle d’éviter l’augmentation des factures de consommation d’énergies des ménages logés dans cette catégorie de biens,
- ainsi que l’augmentation des gaz à effet de serre directement liée à cette surconsommation d’énergie, du fait d’une mauvaise isolation.
Par ailleurs, la volonté de la loi Climat et Résilience en termes d’élimination au sein du parc locatif des logements énergivores ne se cantonne pas à cette seule catégorie, puisqu’une interdiction progressive est prévue, concernant la France métropolitaine, pour :
- Le 1er janvier 2025 pour les logements étiquetés en classe G au DPE (consommation supérieure à 420 kWh.m2 par an) ;
- Le 1er janvier 2028 : pour les logements étiquetés en classe F au DPE (consommation supérieure à 330 kWh.m2 par an) ;
- Le 1er janvier 2034 pour les logements étiquetés en classe E au DPE (consommation supérieure à 250 kWh.m2 par an).
Que risquent les bailleurs qui ne respectent pas cette obligation ?
Les interdictions actuelles et envisagées concernent aussi bien les nouvelles conclusions de baux que les renouvellements.
Si un bailleur se dispense de ces nouvelles obligations et loue un logement considéré comme une passoire énergétique, il s’expose aux sanctions prévues en matière de mise en location d’un logement indécent, de sorte qu’il peut être contraint, par un juge, de réaliser les travaux nécessaires pour assurer la décence énergétique du logement avec suspension du versement du loyer le temps durant, et versement de dommages et intérêts au locataire.
Quels apports pour le décret du 18 août 2023 ?
Un décret du 18 août 2023 est venu préciser dans quel cas les propriétaires pouvaient se soustraire à l’interdiction détaillée précédemment.
En effet, le texte prévoit qu’il est impossible pour le juge d'ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes si :
- Les travaux nécessaires sont de nature à faire courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
- Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente ;
Le propriétaire doit alors fournir les pièces qui justifient de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minima, et le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.
La SCP LEFEBVRE et THEVENOT intervient auprès des propriétaires et bailleurs, dans le cadre de transactions comme de mises en location, à titre de conseil et de défense en matière de respect des obligations liées aux performances énergétiques d’un bien immobilier.
Vous trouverez donc auprès d’elle tous conseils utiles en la matière. N’hésitez pas à la consulter.
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