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Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Publié le : 05/01/2026 05 janvier janv. 01 2026
Rédaction - Droit de la construction

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Que faire en cas de liquidation ou redressement du constructeur ?



Lorsque le constructeur se retrouve en redressement ou en liquidation judiciaire, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) peut basculer dans l’incertitude.

 Avancement du chantier, garanties mobilisables, droits du maître d’ouvrage : les conséquences sont nombreuses et souvent complexes à appréhender.

Comprendre les mécanismes juridiques applicables permet d’adopter les bons réflexes afin de sécuriser le projet immobilier.
 

Les garanties légales mobilisables en cas de défaillance du constructeur


La législation relative au CCMI prévoit plusieurs garanties destinées à protéger l’acquéreur contre une éventuelle défaillance du constructeur :
 
  • La garantie de remboursement ;
 
  • La garantie de livraison ;
 
  • La garantie dommages-ouvrage.

Ces garanties interviennent à des stades distincts de la construction et assurent une protection progressive du maître d’ouvrage.

     1) La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est due par le constructeur au maître d’ouvrage en cas de versement d’acomptes avant l’ouverture du chantier.

Elle permet au maître d’ouvrage de récupérer les sommes versées, conformément à l’article R. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), notamment lorsque :
 
  • Le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;
 
  • Le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ;
 
  • Le maître d’ouvrage exerce son droit de rétractation.

Cette garantie intervient exclusivement avant le commencement des travaux et s’éteint à l’ouverture du chantier. Elle doit être annexée au contrat en application de l’article L. 231-2 du CCH.

     2) La garantie de livraison

Prévue à l’article L. 231-6 du CCH, la garantie de livraison protège le maître d’ouvrage à compter de l’ouverture du chantier contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, au prix et dans les délais convenus.

Cette garantie doit obligatoirement être souscrite par le constructeur auprès d’un assureur et être annexée au contrat conformément à l’article L. 231-2 du CCH.

En cas de défaillance du constructeur, elle couvre notamment :
 
  • Le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction ;
 
  • Les conséquences des fautes du constructeur ayant conduit à des paiements anticipés ;
 
  • Les pénalités forfaitaires prévues au contrat.

Si le constructeur est dans l’impossibilité de poursuivre les travaux, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, un professionnel chargé d’achever la construction.

La mise en œuvre de cette garantie n’exonère toutefois pas le maître d’ouvrage du paiement des appels de fonds prévus au contrat, en fonction de l’avancement des travaux.

     3) La garantie dommages-ouvrage

L’article L. 242-1 du Code des assurances impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Cette assurance permet l’indemnisation rapide des dommages résultant de malfaçons relevant de la garantie décennale, sans attendre la détermination des responsabilités entre les constructeurs.

Le maître d’ouvrage bénéficie ainsi d’une réparation plus rapide que par le biais d’une action fondée sur la responsabilité décennale du constructeur. L’assurance dommages-ouvrage doit figurer parmi les documents du CCMI et peut être mobilisée une fois la construction achevée.
 

Anticiper les risques : comment se prémunir contre la défaillance du constructeur avant la signature du CCMI ?


Avant de conclure un CCMI, le maître d’ouvrage doit faire preuve d’une vigilance particulière. Il est recommandé de vérifier la solvabilité du constructeur, notamment en consultant ses comptes publiés sur Infogreffe.

Il peut également être opportun de contacter l’assureur du constructeur afin de s’assurer que celui-ci est à jour de ses cotisations et bénéficie de garanties effectives et adaptées.

Une attention particulière doit enfin être portée à l’indépendance de l’assureur. L’affaire Géoxia a mis en lumière les risques liés à une assurance souscrite auprès d’une filiale du constructeur, insuffisamment capitalisée pour indemniser l’ensemble des maîtres d’ouvrage concernés.

En tout état de cause, le maître d’ouvrage a intérêt à se faire assister par un professionnel du droit afin d’analyser les clauses du CCMI et de vérifier l’effectivité des garanties proposées avant toute signature.
La SCP LEFEBVRE et THEVENOT vous conseille en cas de conflit en droit de la construction et vous accompagne dans le cadre d’un éventuel recours
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